Ипотечные сделки

     В настоящее время более половины сделок купли-продажи недвижимости - это сделки по ипотеке, что вполне объяснимо. Многие люди хотят купить себе жилье, но не в состоянии приобрести его за счет своих собственных средств. При этом люди понимают, что цены на недвижимость растут с каждым годом и, отложив покупку жилья, они рискуют, что в будущем вообще не смогут купить жилье.
Что же такое ипотечная сделка, и какие особенности имеет ипотечная сделка.
 
     Ипотечная сделка  – это покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но при этом передается в залог до момента полного возвращения кредита банку.

Особенности сделок по ипотеке:
- Зависимость от решения банка,  поскольку при ипотечной сделке необходимо получить от банка положительное решение о выдаче Вам ипотечного кредита.
- Обязательно в сделке по ипотеке участвует оценочная компания, поскольку согласно российскому законодательству об ипотеке, оценка недвижимости, является обязательным условием при оформлении банком ипотечного кредита. Это делается для того, чтобы банк знал реальную рыночную стоимость приобретаемого заемщиком жилья, которое будет служить залогом банку, при выдаче ипотечного кредита.
- Обязательное страхование сделки купли-продажи по ипотеке. Это делается для того, чтобы если с вами или с вашей квартирой что-то произойдет, все долги полностью возместит банку страховая компания. В разных банках страхование производится в разных объемах, где-то страхуется только имущество, где-то здоровье, имущество, титул.
- Ускоренная регистрация права собственности - регистрация права собственности при ипотечной сделке занимает не 20 календарных дней, как обычно, а всего 5 дней.
- Особый порядок взаиморасчетов по ипотеке: в некоторых банках деньги закладываются в специальную банковскую ячейку и поступают к продавцу только после регистрации права собственности, в некоторых банках расчеты с продавцом производятся через аккредитив, когда деньги поступают на аккредитивный счет продавца жилья, но разблокировать счет продавец может только после регистрации собственности.
- Обременения права собственности - по ипотечной сделке жилье оформляется в собственность покупателя (заемщика), но в свидетельстве в графе обременения ставится отметка о залоге. Обременение снимается только после полного погашения ипотечного кредита. А до тех пор, вы сможете распоряжаться жильем (продать, подарить, обменять) только с согласия банка, являющегося залогодержателем.

     Итак, Вы решили приобрести жилье по ипотеке. Что Вам необходимо знать?

Общие требования к заемщикам:
- Возраст заемщика составляет не менее 21 (23) лет на момент предоставления кредита и до 55 (60) лет для женщин и до 60 (65) лет для мужчин на момент окончания действия кредитного договора.
-Фактическое место жительства заемщика находится в регионе присутствия кредитующего подразделения Банка.
- Место работы заемщика находится в регионе присутствия Банка.
- Заемщик постоянно зарегистрирован на территории Российской Федерации или временно в регионе, где представлено кредитующее подразделение Банка. Регистрация должна быть действительна как на момент подачи Заявления-анкеты на ипотечный кредит, так и на момент одобрения кредита, и иметь срок действия не менее 6 месяцев для Москвы и Московской области и не менее 3 месяцев для остальных регионов.
- Ваш минимальный стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев при общем трудовом стаже не менее 1 года,  если данное место работы – первое для заемщика, то стаж на этом месте должен составлять не менее 1 года.
- Положительная кредитная история (если применимо).
- Гражданство РФ.

1 этап– это подача в банк заявления о предоставлении ипотечного кредита с приложением необходимых документов.

Основные документы по Заемщику/Созаемщику (предоставляются в 1-м экземпляре):
- копия паспорта Заемщика/Созаемщика (все страницы, включая чистые);
- копия свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- копия свидетельства о рождении детей (после 14 лет копия паспорта);
- копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);
- копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица (при необходимости);
- копия военного билета Заемщика/Созаемщика (мужчинам до 27 лет);
- копия водительского удостоверения (при наличии);
- документы об образовании Заемщика/Созаемщика;
- документы о собственности на активы (копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества, дорогостоящего имущества, документы, подтверждающие наличие счетов в  Банках, наличие в собственности ценных бумаг);
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
- копии трудовых договоров (при совместительстве);
- оригинал справки с места работы о размере дохода за предыдущий год и истекшие месяцы текущего года по форме 2-НДФЛ и/или справка по форме банка;
- реквизиты работодателя.
Дополнительно некоторые банки требуют справки из психоневрологического и наркогологического диспансеров.

     Банки рассматривают предоставленные документы, как правило, от 3 до 5 рабочих дней. По результатам рассмотрения выносится положительное решение о предоставлении ипотечного кредита с указанием суммы и срока предоставления кредита, либо об отказе в предоставлении кредита (причину отказа в выдаче кредита банки не объясняют).

2 этап – это подбор приобретаемого жилья и предоставление в банк документов по приобретаемому объекту недвижимости: копии правоустанавливающих, правоподтверждающих, технических документов, выписок из ЕГРП, из домовой книги, из лицевого счета, копии паспортов продавцов, в случае необходимости предоставляются и другие документы (например, приказы органов опеки и попечительства, нотариальное согласие на сделку супруга и др.). На этом же этапе проводится оценка приобретаемого объекта недвижимости аттестованным оценщиком.

3 этап – это подготовка и проведение сделки купли-продажи. На этом этапе готовятся и подписываются кредитный договор, закладная, договор купли-продажи, договор страхования заемщика и (или) приобретаемого объекта и проводятся расчеты (передается продавцу первоначальный взнос, который в разных банках и при различных ипотечных программах составляет не менее 10-20%).

4 этап – подача документов по сделке купли-продажи (договора купли-продажи, кредитного договора, закладной, отчета об оценке приобретаемого объекта недвижимости, выписки из домовой книги, квитанции об оплате госпошлины  и др.) на государственную регистрацию перехода права собственности в  Территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственная регистрация ипотечных сделок производится в срок – 5 рабочих дней.   

5 этап – после получения покупателем (заемщиком) документов о праве собственности на приобретаемый объект, производятся окончательные расчеты за приобретаемый объект недвижимости.  Расчеты могут проводиться через банковскую сейфовую ячейку либо через аккредитивный счет. И в том и в другом случае кредитные средства передаются продавцу объекта недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

     Новосибирские банки предлагают много ипотечных программ, какую из них выбрать и в каком из банков у заемщика, исходя из его дохода и возможности подтверждения этого дохода, семейного положения, наличия иждивенцев и т.д., есть возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях во всех этих вопросах вам поможет разобраться специалист по ипотеке ООО «Родня».