Права несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью

     Согласно российскому законодательству  несовершеннолетними считаются граждане, не достигшие возраста 18 лет. В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.  Вторая  категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.
За малолетних граждан участие в гражданско-правовых сделках принимают родители или другие законные представители. При совершении сделок с объектами недвижимого имущества и обращении за государственной регистрацией прав на объекты недвижимости заявления и другие необходимые документы от имени малолетних подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами принимают участие в совершении сделок с объектами недвижимого имущества и обращаются за государственной регистрацией прав на объекты недвижимости: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или законных представителей.  

     Законными представителями несовершеннолетних являются родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, либо при лишении судом родителей родительских прав, либо при уклонении родителей от их воспитания, законными представителями являются – опекуны (для малолетних граждан) или попечители (для детей в возрасте от 14 до 18 лет). Полномочия законных представителей несовершеннолетних должны подтверждаться соответствующими документами: родителей – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновителей – свидетельством об усыновлении, опекунов и попечителей – документами, выданными им органами местного самоуправления,  в приемной семье - документом о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданным органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, иное лицо действует по доверенности, подтверждающей  его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

     В Российском законодательстве имеется ряд ограничений на совершение сделок с участием несовершеннолетних.
Так, в соответствии с п.2 и п.3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ - опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду, безвозмездное пользование или залог, сделок влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, разделу его имущества или выделу из него долей, а также других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара и в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками.
Согласно статьям 28 Гражданского кодекса РФ и 60 Семейного кодекса РФ  это требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Так, например, нельзя продать квартиру, принадлежащую малолетнему, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам.  Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями  запрещены, независимо от того в качестве приобретателей или отчуждателей имущества выступают несовершеннолетние.
Законные представители или их родственники могут только подарить ребёнку свою недвижимость или долю в праве общей собственности, т.е. могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

     Сделки с жилыми помещениями, затрагивающие права несовершеннолетних, совершаются с предварительного одобрения (разрешения, согласия) органов опеки и попечительства, это в т.ч.
- распоряжение законных представителей малолетнего жилым помещением или его долей в праве собственности на жилое помещение или иной недвижимостью;
-распоряжение несовершеннолетнего своим жилым помещением или долей в праве собственности на жилое помещение с согласия законного представителя;
- заключение договора о залоге (ипотеке) жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего;
- отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством, либо остались без родительского попечения, если при этом затрагиваются их права;
- обмен жилых помещений, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений;
- приобретение за счет средств несовершеннолетнего недвижимого имущества, в связи с чем уменьшаются его денежные средства как вид имущества.

     Для получения одобрения (разрешения, согласия) законный представитель (опекун, попечитель) обращаются в орган опеки и попечительства районной администрации по месту жительства ребенка с заявлением установленного образца. К заявлению  прилагается следующий пакет документов: копии паспортов продавцов и покупателей, свидетельств о рождении детей, правоустанавливающие и правоподтверждающие, технические документы,  выписки из домовой книги и лицевого счета на продаваемое и на покупаемое взамен жилое помещение. Могут быть затребованы и другие документы.
Заявление рассматривается 15 календарных дней, если не возникает дополнительных вопросов,  в результате рассмотрения заявителю выдается приказ, разрешающий совершение сделки с участием ребенка на определенных условиях. Соблюдение этих условий является обязательным.
С 01.01.2005 года согласие органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором несовершеннолетний не является участником общей собственности, не требуется, кроме случаев, когда несовершеннолетний находится под опекой.

     Сделка, совершенная малолетним, в соответствии со статьей 172 Гражданского кодекса РФ является ничтожной. По требованию родителей или других законных представителей совершенная им сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей или других законных представителей, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей или других законных представителей.