Особенности при совершении сделок с долями в праве собственности на объекты недвижимости

     Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, согласно ст. 244 ГК РФ, при этом если доли в имуществе каждого из собственников определены то это общая долевая собственность, если доли не определены – то это общая совместная собственность.
     Участники общей совместной собственности согласно ст. 253 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. При этом участники общей совместной собственности на жилое помещение могут продать не долю в праве собственности на это жилое помещение, а жилое помещение в целом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Такая сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотиву отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом.
Некоторые особенности имеет распоряжение общей совместной собственностью супругов. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ распоряжение общей совместной собственностью супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. При совершении сделки одним из супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при отсутствии нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки, другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество, для чего между ними заключается соглашение об определении долей. При этом, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участков.

     Собственники жилого помещения, находящегося в долевой собственности, как предусмотрено ст. 246 ГК РФ,  в равной степени  владеют и пользуются жилым помещением по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.  Участник долевой собственности по своему усмотрению может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или иным образом распорядиться ею, с соблюдением предусмотренных ст. 250 ГК РФ правил.
Согласно  статье 250 ГК РФ собственник доли в праве общей долевой собственности обязан  уведомить о своем намерении продать принадлежащую ему долю других собственников долей, которые имеют право преимущественной покупки отчуждаемой доли.
Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно уведомить о своем намерении остальных собственников долей, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать письменное согласие на покупку его доли по заявленной цене, или дать письменный отказ от покупки доли. Если собственники остальных долей жилого помещения ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления уведомления не дадут ответа, то продавец  доли может продать ее другим лицам. При этом, цена доли, указанная в договоре купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в уведомлении.
В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки (напр. если продавец доли не оповестит остальных собственников долей в жилом помещении о своем намерении продажи долю или, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, указанной в уведомлении) любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу.
При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве. При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право.
Для гарантированности выполнения решения суда истец должен внести на депозит суда  денежную сумму, уплаченную покупателем с учетом пошлин и сборов. Так же возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке. Если он этого не сделает, у судьи появиться основание отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли) По решению суда эта сумма взыскивается в пользу первоначального покупателя.
     Поскольку при пользовании долями в жилом помещении зачастую возникают конфликтные ситуации, законодательство предусматривает возможность определения порядка пользования жилым помещением, либо выдел доли в натуре.
Собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества, согласно ч.2 ст. 252 ГК РФ.
Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение, поэтому он возможен только в жилых домах, в которых есть техническая возможность выделить изолированную часть не только жилого помещения, но и подсобных помещений - коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего, где можно сделать отдельный вход или перегородку, тем самым, превратив этот жилой дом в многоквартирный, с отдельными,  изолированными квартирами. Как правило это возможно сделать в отдельно стоящих домах, коттеджах.
Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от    24.08. 93 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 21 декабря 1993 г.).
     Но если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, то требующий своей доли человек имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю. Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

     Как видно из всего выше сказанного, в распоряжении общей долевой собственностью и  общей совместной собственностью на жилые помещения есть как общие черты, так и различия, которые необходимо учитывать при совершении сделок.