Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью

     При совершении сделок с недвижимостью часто возникает вопрос о том, подпадают ли доходы, полученные продавцом от продажи недвижимого имущества, под налогообложение, какие льготы предоставляет законодательство при совершении сделок с недвижимостью.
В соответствии с действующим Налоговым Кодексом Российской Федерации действуют следующие правила удержания налога на доходы физических лиц и освобождения от него.

     Если проданное недвижимое имущество, находилось в собственности физического лица три года и более, то доходы от его продажи налогом не облагаются, согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Вид недвижимого имущества, количество проданных объектов, а также его стоимость значения не имеют. При этом под понятием «год» имеется в виду не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд, согласно пункту 3 статьи 6.1 Налогового кодекса.
Срок, в течение которого имущество находилось в собственности до продажи, необходимо подтверждать документально. Если объект недвижимости был приобретен в собственность по договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинается с даты, когда был зарегистрирован переход права собственности в государственном регистрирующем органе,  если объект недвижимости получен по наследству - срок начинается с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти; если приобретенным объектом недвижимости является новостройка, то срок начинается с даты регистрации права собственности на этот объект.
В случае продажи такого объекта налогоплательщик согласно ст. 228 НК РФ по окончании налогового периода не обязан представлять в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

     Если проданное недвижимое имущество, находилось в собственности физического лица менее трех лет, то на основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доходы от реализации такого недвижимого имущества, являются объектом налогообложения.
Сумма дохода, полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из стоимости объекта (или доли в праве) указанной в договоре купли-продажи.
Физические лица, получившие в налоговом периоде (календарном году) такие доходы, обязаны согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ и самостоятельно исчислить с полученных от продажи имущества доходов сумму налога, подлежащую уплате в бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
Налоговая ставка в отношении доходов от продажи имущества, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, установлена в размере 13%, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации - 30%.
Если налогоплательщиком продан жилой объект, который принадлежал ему и его несовершеннолетнему ребенку на праве общей долевой собственности, то в связи с получением доходов несовершеннолетний ребенок также признается налогоплательщиком НДФЛ (ст. 19 НК РФ), у которого возникает обязанность представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом несовершеннолетние дети участвуют в налоговых правоотношениях через своих законных представителей (родители, опекуны) которые предоставляют налоговую декларацию как в отношении доходов, приходящихся на долю родителя, так и в отношении доходов, приходящихся на долю несовершеннолетнего ребенка. Налоговая декларация ребенка заполняется и подписывается его законным представителем.
     При налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества налогоплательщики вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Указанный вычет предоставляется налогоплательщикам при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода на основании соответствующих документов, подтверждающих срок нахождения этого имущества в собственности налогоплательщика. Общий размер вычета, который может быть предоставлен налогоплательщику в отношении всех проданных им в налоговом периоде объектов недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не может превышать в целом 1 млн. руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах максимально установленного размера вычета (1 млн. руб.) налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученных доходов на сумму фактически произведенных им ранее и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом расходами, связанными с получением доходов от продажи имущества, могут признаваться расходы продавца по приобретению реализованного имущества, затраты на неотделимые улучшения этого имущества, его предпродажную подготовку, а также расходы, понесенные им при его продаже (оплата услуг риэлтера,  нотариуса и т.п.).
     В случае продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности.
В случаях продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности нескольких совладельцев, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между всеми совладельцами на основании их письменного соглашения.

     Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение недвижимого имущества производится за счет средств работодателей, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи недвижимого имущества совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. Покупатель, купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем 2 млн. руб. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель максимально может вернуть себе 260 тысяч рублей.

     Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности на жилье;
- договор купли-продажи;
- документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег и акт приема - передачи.

     При этом необходимо учитывать, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае не предоставляется.
Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.